不看总量看增长！比起平台GMV，房多多有更看重的东西

2019-10-23

最近房产界都在关注一则消息：2019年10月9日，深圳市房多多网络科技有限公司（以下简称“房多多”）正式向美国证券交易委员会递交招股书，计划交易代码为“DUO”。

在房产经纪服务业，房多多算是一家“另类”企业，用产业互联网SaaS赋能经纪商户、而且走的是全开放式平台的路子，自然会被拉来与半开放平台模式作比较。

数据显示，新房销售GMV板块，贝壳系房江湖以6000亿规模遥遥领先于房多多。因此也有不少人通过这一项数据否定房多多，甚至于否定其全开放平台模式，认为其产能过于低下。

但是如果冷静下来仔细分析，拆解这个GMV，我们会发现，对于房产交易平台来说，还有比GMV更重要的东西。

首先我们要了解房产交易平台GMV的计算公式：GMV=经纪人数量*单个经纪人交易单数*平均交易金额。也就是说，在平均交易额差不多的情况下，影响GMV的因素就是经纪人数量和单个经纪人交易单数值了。

对比这两大因素，我们也不难理解贝壳系房江湖与房多多GMV的差距。封闭式强管控的平台，模式相对较重，在单个经纪人交易单数这项数据上有着明显的优势。但有得必有失，相对于全开放平台，其身型略显笨重，在渗透率方面处于弱势。

我们得到的数据也印证了这一点——贝壳系房江湖拥有25万强管控经纪人，而房多多平台触达经纪人数可达107万。

如果不单单站在现在看两方GMV差距，而是站在未来5年或者10年的地方回头去看，明显会发现开放平台的轻模式可以带来更为巨大的规模化网络效应，更有可能实现乘数的增长。

而想要沿着这条道路走向光明，平台需要考虑的就是如何通过SaaS提高交易匹配度。

道理非常简单，经纪商户加入房多多就是看重平台可以提高交易匹配度，增强效率，经纪商户也可以获得增量，引领一股螺旋式上升的趋势。

事实上，从房多多招股书中披露的数据中，我们已经可以找到“星星之火”。平台经纪人数量和成交都有明显的上升趋势和增长空间。2018年底平台91万注册经纪人，到2019年上半年，这个数字变成了107万，非常明显的正向增长。

同时，2018全年闭环经纪人人数39452人，即近4万名经纪人在房多多平台上完成了交易；仅2019年上半年，房多多闭环经纪人人数达到30071，也就是说，仅上半年就有3万经纪人在房多多平台完成交易，经纪人成交上升趋势同样明显。

与此同时，平台化还为房多多带来了一样额外的“礼物”——边际成本降低，员工人效增加。数据显示，房多多单位员工产生的收入从2017年的80万元人民币提升至2018年的170万元人民币，截至2019年6月30日，由2018年同期的78.4万元人民币增长至100万元人民币。2019年上半年，平均每位员工服务的经纪人数由2018年同期的554人增长至684人。

在多方因素的共同作用下，2017年房多多开始实现小幅盈利，2018年至今快速盈利。2018年房多多的净利润为1.04亿元人民币，截至2019年6月30日的6个月内，净利润达1亿元人民币，较2018年同期增幅为166.6%，燎原之势正在凸显。如果再得到资本加持，不难想象房多多未来将改变中国房产经纪市场的现有格局。

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